А Ви готові до запуску ринку землі?
Відповідно до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення», запуск ринку землі відбудеться 1 липня 2021 року.
Нагадаю, основні положення Закону.
До 1 січня 2024 року купувати землю зможуть тільки фізичні особи-громадяни України.
Концентрація землі в одні руки в перші два роки після запуску земельної реформи обмежена площею 100 га.
Допуск іноземців до купівлі землі на території України буде можливе лише після прийняття відповідного рішення на загальнонаціональному референдумі.
Землі сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності продаватися не будуть.
З 1 січня 2024 року купувати землю дозволять українським юридичним особам в концентрації не більше 10 тис. га.
Розрахунок за покупку ділянок буде проходити тільки в безготівковій формі.
Банки можуть бути власниками земельних ділянок у межах стягнення застави. Такі ділянки повинні бути відчужені на торгах протягом 2-х років.
Ціна продажу ділянок сільськогосподарського призначення не може бути нижчою від їх нормативної грошової оцінки.
Відповідно до Довідника показників нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь в Україні станом на 01.01.2021 року найдорожчою є рілля в Черкаській області – 33 646 грн. за один гектар, найдешевшою – в Житомирській області – 21 411 грн. за один гектар. Один гектар ріллі в Тернопільській області коштує 29 035 грн.
Отже, мінімальна ціна, за якою громадяни зможуть продати земельну ділянку, обмежена показниками загальнонаціональної нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення. Фактично ж вона буде більшою. Вже зараз на різних сайтах з продажу нерухомості продавці землі вказують ціни в середньому 1200-1500 доларів США. До відома, Міністерство розвитку економіки, торгівлі і сільського господарства оцінює вартість гектара сільськогосподарської землі після запуску ринку в 50-60 тис. грн.
Офіційно відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення стартує через півроку. Як свідчить наша практика, не всі майбутні продавці та покупці землі готові до запуску ринку.
Відповідно до норм Земельного кодексу України сформовані земельні ділянки підлягають обов’язковій реєстрації в Державному земельному кадастрі, а речові права на землю, такі як право власності, оренди, постійного користування тощо, повинні бути зареєстровані належним чином в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Найпершим та найпростішим кроком захисту законних прав на землю є проведення державної реєстрації свого речового права на землю в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Якщо земельну ділянку не зареєстровано в Державному земельному кадастрі, державний реєстратор цілком законно відмовить заявнику в державній реєстрації того чи іншого речового права, а тому перед зверненням до державного реєстратора із заявою про реєстрацію права власності, оренди чи іншого речового права слід переконатися в наявності інформації про земельну ділянку в Державному земельному кадастрі.
Зараз власникам землі варто потурбуватися про належне оформлення документів, що засвідчують право власності, про присвоєння кадастрового номера ділянці і внесення відповідних відомостей в державний реєстр. Якщо речове право зафіксоване тільки на паперових носіях, наприклад, на руках є державний акт на землю старого зразка і коректні відомості про земельну ділянку досі не відображені в Державному земельному кадастрі, то варто спочатку потурбуватися про присвоєння ділянці кадастрового номера, а потім – про закріплення статусу власника землі в ДЗК.
Державні акти на землю старого зразка дійсні, тобто держава їх визнає. Проте, сьогодні головною умовою для проведення будь-яких угод із землею є наявність кадастрового номера ділянки, а запорукою захисту від шахрайських угод – оцифрування відповідних відомостей і внесення їх в ДЗК.
Особливо відповідальними повинні бути власники землі, що мають державні акти про право власності на ділянку, видані до 2013 року. Наявність державного акту – недостатня підстава для укладення договору про відчуження ділянки. Тому питання державної реєстрації їхніх прав є важливим і актуальним як з точки зору належного юридичного оформлення права власності, так і для мінімізації підстав для протиправних посягань на земельні ділянки. Зареєструвати право власності на землю можна як через суб’єктів державної реєстрації прав, так і через нотаріусів, які наділені повноваженнями державних реєстраторів прав на нерухоме майно, і можуть здійснювати державну реєстрацію прав на нерухоме майно і їх обтяжень без здійснення нотаріальної дії відносно такого майна.
Слід тільки мати на увазі, що в державних актах, які видавалися до 2004 року (у усіх так званого червоного і зеленого кольорів, але за винятком міста Києва), не вказувався кадастровий номер земельної ділянки. Втім його наявність є обов’язковою умовою державної реєстрації прав на землю.
Присвоєння кадастрових номерів на приватні земельні ділянки відбувається на підставі технічної документації із землеустрою, в якій визначається її площа та межі. Це також стосується і земельних ділянок, право на які підтверджено державним актом старого зразка. Для належного складання технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та внесення відомостей про неї до автоматизованої системи державного земельного кадастру необхідно виконати низку процедур з ведення державного реєстру земель, зокрема: перевірку та обробку інформації на магнітному носії (обмінного файлу), внесення відомостей до бази даних автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру.
Нерідкі випадки, коли земельній ділянці присвоєний кадастровий номер, але дані про нього в Державному земельному кадастрі відсутні. У таких випадках варто пройти процедуру внесення земельної ділянки в Державний земельний кадастр, у тому числі з присвоєнням (у разі потреби) кадастрового номера. Це здійснюється на підставі розробленої технічної документації по встановленню меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). Для цього потрібно звернутися до землевпорядної організації, потім – отримати витяг з Державного земельного кадастру.
Отже, по-перше, земельній ділянці має бути присвоєний кадастровий номер і вона повинна бути відображена на сайті – Публічна кадастрова карта України. По-друге, право власності на земельну ділянку має бути зареєстроване в Державному реєстрі прав на нерухоме майно. Цю інформацію можна перевірити у будь-якого приватного нотаріуса. Тому варто звернутися до приватного нотаріуса з проханням про отримання витягу з Державного реєстру прав на нерухоме майно, взявши з собою паспорт, довідку про присвоєння ідентифікаційного коду і документи на земельну ділянку. Нотаріус перевірить чи є така реєстрація. Якщо реєстрація доступна, то можна бути спокійним, якщо ні, то з відповідним пакетом документів на земельну ділянку слід звернутися до центру надання адміністративних послуг і подати заяву на реєстрацію права власності на землю.
Можна припустити, що з липня 2021 з’явиться велика кількість тих, що бажатимуть продати і купити земельні ділянки. У свою чергу, велика кількість таких правочинів, черги до нотаріусів і відсутність у них достатнього досвіду з цих питань приведуть до неповноцінних перевірок документів перед оформленням угоди і помилок. А це може стати приводом для появи нечесних “фахівців», у яких буде бажання скористатися безладом в особистих цілях або в інтересах інших осіб.
Тому, щоб максимально убезпечити себе від ризиків такого “реєстраційного” рейдерства, раджу заздалегідь перевірити усі документи на відповідність їх законодавству.
Якщо ж ви виявили помилки, не знайшли оригіналів документів, або взагалі інформацію про свої земельні ділянки в державних реєстрах, рекомендую звернутися для вирішення цих питань до юристів (адвокатів із земельних питань), щоб якнайшвидше привести все в порядок.
Покупцям, які планують придбавати землю, варто обов’язково упевнитися в наявності документів, що встановлюють право на земельну ділянку та кадастрового номера ділянки, без якого укладення угоди неможливе. Крім того, обов’язково треба перевірити ділянку на предмет накладених обмежень і арештів, застав або рішень суду щодо неї. І головне, щоб захистити себе від можливих проблем з купівлею землі, краще звернутися до фахівців для аналізу документації на предмет потенційних ризиків і наслідків.
Ринок землі запрацює усього лише через шість місяців. Тому вже зараз до нього потрібно підготуватися. Адже потім нарікати буде ні на кого.
І на останок. Потрібно пам’ятати про внесені нардепами конституційні подання щодо офіційного тлумачення статей 13, 14 Конституції України та щодо конституційності прийнятого у березні Закону України про обіг земель сільськогосподарського призначення №552-IX від 31.03.2020 р. Вони мають на меті одне — домогтися скасування земельної реформи та виключити можливість винесення на референдум питання щодо можливості продажу земель сільськогосподарського призначення іноземцям.
Тоді ринок землі знову можуть поставити на паузу…
Олександр Степанюк,
адвокат, кандидат юридичних наук