Власників земель сільськогосподарського призначення обмежено в правах

Закон України «Про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо удосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» № 1423-IX офіційно опубліковано і з першого липня він повинен набрати чинності. В публікаціях та інтерв’ю високопосадовців його називають «земельною Конституцією» і «законом про земельну децентралізацію».

Юристи практики поглиблено аналізують нововведення, адже через місяць положення Закону потрібно буде застосовувати. Та вже зараз можна виділити низку суперечливих і невиправданих норм.

В цьому матеріалі спробуємо розібратися як Закон вплинув на статус власників земель сільськогосподарського призначення. І відразу стає очевидним крен законодавців у бік агровиробників – орендарів землі. В той час, як права власників землі (орендодавців) обмежуються.

Зокрема, Закон встановлює, що поділ, об’єднання земельної ділянки, що перебуває у користуванні, здійснюється за згодою землекористувача. Справжність підпису на такій згоді засвідчується нотаріально. Тепер від волі орендаря залежатиме можливість поділу чи об’єднання земельної ділянки її власником (орендодавцем).

За Законом право користування (оренда, емфітевзис) земельною ділянкою сільськогосподарського призначення може відчужуватися, передаватися у заставу її користувачем без погодження із власником такої земельної ділянки.

Закон запроваджує додаткову процедуру вчинення реєстраційних дій і повідомлень, якщо власник землі вирішить продати її. Це не стосується земельних ділянок, які не передані в оренду і, відповідно, не обтяжені переважним правом орендаря на їх придбання.

За наявності переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення її власник зобов’язаний не пізніш як за два місяці до дня укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки зареєструвати намір щодо продажу земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

У разі якщо продаж земельної ділянки сільськогосподарського призначення здійснюється не на земельних торгах, заява про державну реєстрацію такого наміру подається у визначений вище строк нотаріусу, який здійснюватиме нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу, разом з проектом такого договору. Нотаріус зобов’язаний протягом трьох робочих днів повідомити про такий намір суб’єктів переважного права цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку.

Закон визначив вичерпний перелік способів відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення приватної власності. Відтак, вони можуть бути відчужені лише за договорами купівлі-продажу, дарування, довічного утримання, спадкового договору, міни, шляхом внесення до статутного (складеного) капіталу чи шляхом звернення стягнення на них.

При цьому, такі земельні ділянки можуть бути відчужені за договором дарування, довічного утримання, спадкового договору лише на користь іншого з подружжя, родичів (дітей, батьків, рідних (повнорідних і неповнорідних) братів і сестер, двоюрідних братів і сестер, діда, баби, онуків, правнуків, рідних дядька та тітки, племінниці та племінника, пасинка, падчериці, вітчима, мачухи).

Відповідно до Закону, без згоди суб’єкта переважного права купівлі земельної ділянки (орендаря чи особи, якій він передасть таке право) вони можуть бути обміняні лише на земельні ділянки, розташовані у тому самому масиві земель сільськогосподарського призначення.

Так саме орендар погоджуватиме передачу власниками земельних ділянок у заставу і внесення їх до статутного (складеного) капіталу.

Наведені норми не зовсім узгоджуються з фундаментальними нормами, які визначають зміст права власності і межі його реалізації. Конституція України гарантує, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, оскільки право приватної власності є непорушним.

Цивільний кодекс України містить норму про те, що власник володіє, користується і розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Очевидним є той факт, що законодавець втрутився в інститут реалізації власником земельної ділянки свого права власності. І таке втручання мотивоване, швидше за все, бажанням убезпечити земельні банки та бізнес інтереси аграрних підприємств від дестабілізації і потрясінь, які можуть настати в результаті не прогнозованих рішень і дій власників землі. Для цього орендарі землі (с/г підприємства та фермери) й отримали право частково контролювати такі рішення та дії.

Олександр Степанюк

адвокат, кандидат юридичних наук