Ринок землі на старті: що відбуватиметься і чого очікувати

Вже через декілька днів земля сільськогосподарського призначення стане товаром, який офіційно можна відчужувати.
Для цього напрацьовано відповідну нормативно-правову базу. Правда якість та ефективність нормативних актів вже викликає певні застереження. Процедурні питання продажу землі виписані не конкретно або взагалі не виписані. Тому покупцям і продавцям землі потрібно бути готовим до проходження декількох «кіл пекла» поки не будуть відпрацьовані механізм і алгоритм здійснення правочинів.
Отож, земля, яка знаходиться в приватній власності може продаватися будь-яким способом на розсуд власника. Він зможе виставити ділянку на аукціон або знайти покупця іншим чином.
Але тут є важливий нюанс – право інших осіб на пріоритетний викуп землі.
Згідно з нещодавно прийнятим законом “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин”, суб’єктами переважного права купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення тепер є орендарі земельних ділянок й особи, які мають спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення.
Зазначу, що переважне право купівлі земельної ділянки діє лише у разі продажу земельної ділянки.
Якщо земельна ділянка відчужується у будь-який інший спосіб (наприклад, шляхом дарування, міни, внесення до статутного капіталу тощо), то в такому разі переважного права на придбання (купівлю) земельної ділянки у зазначених вище осіб немає.
Безпосередньо купівлі-продажу ділянки передуватиме підготовчий етап. Не пізніше, ніж за два місяці до дня укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки власник повинен зареєструвати у нотаріуса, в Державному реєстрі прав на нерухоме майно, свій намір про продаж земельної ділянки. Також потрібно подати заяву та проект договору нотаріусу, який буде засвідчувати договір купівлі-продажу.
Нотаріус зобов’язаний проінформувати орендаря про намір власника продати свою ділянку. Він повинен направити таке повідомлення цінним листом з описом та повідомленням про вручення або вручити його особисто під розписку. Орендар, якщо він бажає скористатися своїм переважним правом, зобов’язаний протягом місяця повідомити про це нотаріуса таким же цінним листом. Якщо протягом місяця він цього не зробить, то буде вважатися, що орендар відмовився від свого переважного права
Тобто, сама погоджувальна процедура, навіть якщо орендар не проти продажу землі третій особі, займе мінімум три місяці.
Крім того, нотаріус повинен бути здійснити перевірку покупця за критеріями, визначеними Кабміном, і скласти відповідний протокол.
Розрахунки за договором купівлі продажу землі відбуватимуться виключно в безготівковій формі і через банківську установу. При цьому покупець має підтвердити джерела погодження коштів.
Таким підтвердженням може бути довідка про доходи, податкова декларація, виписка з звітності фізособи-підприємця, виписки з банківських рахунків, а також завірена нотаріусом дарча на гроші.
Тобто, фактично від ринку землі відразу ж хочуть відсікти потенційних покупців з “нелегалізованою” готівкою, наприклад, заробітчан, українців з низькою офіційною зарплатою, які отримують її більшу частину “в конвертах”.
Як стверджують фахівці, Нацбанк поки що не дав чітких роз’яснень чи потрібно буде перевіряти походження всіх коштів, які спрямовуються на покупку землі, або тільки тих, які перевищують мінімальний поріг для фінмоніторингу в 400 тисяч гривень.
Щодо ціни продажі варто очікувати діапазон в 1,5-2 тисячі доларів за гектар. Але високоліквідні землі, очевидно, будуть коштувати дорожче – не менше 3 тисяч. Адже зараз тільки право 7-річної оренди, за словами представників аграрного бізнесу, без урахування орендної плати коштує близько тисячі доларів за гектар.
Для першопрохідців наголошу. Якщо продавець
– має оригінали документів, що засвідчують право власності на землю;
– зареєстрував земельну ділянку в базі Державного земельного кадастру;
– зареєстрував право власності на земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень;
– має звіт про експертну грошову оцінку земельної;
– дотримав процедуру переважне право надрокористувача або землекористувача на придбання земельної ділянки у власність
– переконаний, що належна йому земельна ділянка не є предметом судових спорів і на неї не накладено жодних арештів та/або заборон на її відчуження;
– має відкритий банківський рахунок, він формально готовий до укладення договору купівлі продажу земельної ділянки.
Правда, перед цим йому потрібно знайти нотаріуса, який готовий буде вчинити необхідні дії та посвідчити договір. Це також буде проблемою.
Готовим до укладення такого договору буде і покупець, якщо він
– не потрапив до переліку осіб, які належать (належали) до терористичних організацій;
– він або його рідні не належите до переліку осіб, стосовно яких застосовано обмежувальні заходи (санкції) у вигляді заборони на укладення правочинів з набуття у власність земельних ділянок;
– має відкритий рахунок в банківській установі;
– зможе документально підтвердити джерела походження коштів на придбання земельної ділянки;
– переконаний у юридичній чистоті земельної ділянки, яку попередньо підтвердить юрист-земельник;
– не буде мати у власності після укладення правочину земельний банк загальною площею більше 100 га.
– матиме нотаріально посвідчену згоду іншого з подружжя на придбання земельної ділянки у власність.
І на кінець. Без фахової юридичної підтримки будь-які угоди щодо відчуження земель сільськогосподарського призначення є завідомо ризиковими.

Олександр Степанюк
адвокат, кандидат юридичних наук