Як перевести дачу в житловий будинок

Дачі вже давно перестали бути місцем літнього відпочинку. Забезпечивши необхідну інфраструктуру (світло, воду та газ), люди все більше і більше обирають їх як місце постійного проживання. З метою легалізації садових будинків і дач як місць постійного проживання, Кабінет Міністрів України постановою від 29 квітня 2015 р. № 321 (далі – постанова) визначив порядок переведення дачних і садових будинків, що відповідають державним будівельним нормам, у жилі будинки.
Чим відрізняється дачний (садовий) будинок від жилого? Відмінність полягає в цільовому використанні. Жилий будинок використовується круглорічно, як постійне місце проживання всієї сім`ї, дача – впродовж короткого сезону з весни до початку осені. В будинку мають бути необхідні для життя комунікації (світло, вода, газ, каналізація, опалення), для дачі вони не обов’язкові. Для жилого будинку важливими є і  його планування та наявність фундаменту.
Лаконічність постанови нібито підтверджує простоту  такого переведення. Адже щоб змінити статус садового будинку або дачі власнику чи уповноваженій ним особі потрібно подати до виконавчого органу сільської (селищної, міської) ради, а у разі, коли в сільській раді виконавчий орган не утворено, — сільському голові заяву за встановленою формою до якої додати:
копію документа про право власності на дачний чи садовий будинок, засвідчену в установленому порядку;
письмову згоду співвласників (за наявності) на переведення такого будинку в жилий;
звіт про проведення технічного огляду дачного чи садового будинку з висновком про його відповідність державним будівельним нормам.
За результатами розгляду заяви та доданих до неї документів уповноважений орган протягом місяця з дня їх надходження безоплатно приймає рішення про переведення дачного чи садового будинку у жилий будинок або про відмову в такому переведенні.
При цьому прийняття рішення про відмову в переведенні дачного чи садового будинку у жилий будинок допускається лише за наявності хоча б однієї з таких підстав:
неподання зазначених вище документів;
виявлення в поданих документах недостовірних відомостей;
встановлення невідповідності дачного чи садового будинку вимогам державних будівельних норм.
Здавалося б все дуже просто і зрозуміло. І дійсно, як свідчить практика, місцеві ради приймають рішення про переведення дачних і жилих будинків в жилі.
Закономірним є запитання – навіщо переводити будинок в жилий, коли люди призвичаїлися до не завжди комфортного «заміського» життя і не мають бажання втягуватися у бюрократичні процедури. По-перше, людина отримує повноцінний жилий будинок; по-друге, закріплюється право власності саме на жилий будинок, що дає право на реєстрацію в межах певного населеного пункту; по-третє, таке переведення дозволить більш вигідно продати об’єкт, оскільки оцінюватися буде не тільки земельна ділянка, як у випадку із садовим будинком чи дачею, але й сам будинок.
А тепер давайте спробуємо розібратися з тими важливими аспектами процесу переведення, про які Кабмін навіть не згадав. Як видно з назви постанови Кабміну, основною підставою для позитивного рішення уповноваженого органу місцевого самоврядування є відповідність  садового (дачного) будинку державним будівельним нормам (ДБН), а саме: ДБН В.2.2-15-2005 Будинки і споруди. ЖИТЛОВІ БУДИНКИ. ОСНОВНІ ПОЛОЖЕННЯ.
Технічний огляд дачного чи садового будинку, згідно вказаної вище постанови, проводиться без застосування обладнання для визначення характеристик конструкцій та виконання вишукувальних робіт. Тобто, лише шляхом візуального огляду фахівець повинен зробити висновок про відповідність чи невідповідність будинку державним будівельним нормам. Для висновку про відповідність будинку державним будівельним нормам виконавець, який пройшов у встановленому порядку відповідну професійну атестацію,  повинен встановити та зафіксувати у Звіті: – належність будинку до 1 – 6 класів відповідно до Єдиного класифікатора житлових будинків залежно від якості житла та наявного інженерного обладнання; – відповідність висоти житлових приміщень вимогам ДБН ; – відсутність деформацій, що можуть призвести до втрати несучої здатності конструкцій та руйнування будинку, за оцінкою механічного опору та стійкості несучих конструкцій з використанням спрощених методів для конструкцій категорії; – наявність системи опалення для експлуатації будинку протягом року; – виконання протипожежних вимог в частині дотримання протипожежних розривів та наявності блискавко захисту.
Навряд чи всі місцеві ради матимуть у штаті відповідних фахівців для підготовки Звітів. Швидше за все людям доведеться звертатися до спеціалізованих суб’єктів господарюванням за такою послугою, які є в місті чи районі, але вже за гроші.
Припустимо, що місцева рада прийняла рішення про переведення дачних і садових будинків, що відповідають державним будівельним нормам, у жилі будинки. У цьому разі вона в триденний строк від дати прийняття рішення видає або надсилає власникові рекомендованим листом з описом вкладення рішення про переведення дачного чи садового будинку у жилий будинок із зазначенням його адреси. Добре якщо дачний кооператив чи садове товариство мають вилиці і номера ділянок, а як бути коли назв вулиць немає або коли дача чи садовий будинок знаходяться поза межами населеного пункту і не входять до кооперативу чи товариства.  Місцеві ради, як правило, мають затверджені ними ж документи, які визначають порядок присвоєння адресного номера, але є й такі, що не розробили таких рішень (положень, порядків). Виходить, що ради повинні негайно розробити та затвердити такі документи, поки люди масово не звертаються із заявами про переведення дач і садових будинків у жилі.
Навіть в тому випадку, коли орган місцевого самоврядування врегулював питання присвоєння адресних номерів, виникнуть непорозуміння та конфлікти між заявником (особою, що хоче змінити статус дачі чи садового будинку) та відповідним виконавчим органом ради. З тексту постанови випливає, що в рішенні про переведення дачного (садового) будинку в жилий, яке місцева рада видає чи надсилає заявнику, вже має бути зазначена адреса такого будинку. При цьому, в постанові не йдеться про те, що для присвоєння адресного номера, заявник повинен подати додаткові документи. Тобто, місцева рада має автоматично присвоювати адресний номер лише на підставі документів, зазначених попередньо. Навряд чи на це погодяться місцеві чиновники, адже документальні підстави для отримання зацікавленою особою адресного номера виписані в окремому спеціальному документі, що регулює цю процедуру. Перелік документів для отримання адресного номера інший, ніж перелік документів для переведення дачного (садового) будинку в жилий.
В Тернополі, наприклад, рішенням виконавчого комітету затверджено Порядок присвоєння адресних номерів об’єктам нерухомості. Відповідно до цього документу, розпорядження   начальника управління містобудування, архітектури та кадастру міської  про присвоєння адресного номера може бути прийняте за умови надання в управління певного переліку документів, а саме: заяви від замовника щодо присвоєння адресного номера об’єкту нерухомості; засвідченої належним чином копії документа, що посвідчує право власності на об’єкт нерухомості (за наявності); засвідчена належним чином копії документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою; копії паспорта; декларації про готовність об’єкта до експлуатації, сертифікату відповідності, акту готовності об’єкта до експлуатації, акт державної приймальної (технічної) комісії про прийняття в експлуатацію об’єкта, рішення про затвердження акта державної приймальної (технічної) комісії; матеріалів інвентаризації (технічні паспорти); довідка ТОВ «Міське бюро технічної інвентаризації» про відсутність зареєстрованого нерухомого майна у м. Тернополі за певною адресою; фотофіксацію об’єкта нерухомості; виконавчу зйомку закінченого будівництвом об’єкта; довідку про сплату пайової участі у створенні та розвитку інженерно-транспортної інфраструктури міста видана відділом квартирного обліку та нерухомості міської ради; копію рішення виконавчого комітету про введення нежитлових будинків, споруд, нежитлових приміщень в житлових будинках до житлового фонду міста (якщо здійснювалось переведення нежитлових будинків, споруд, нежитлових приміщень в житлових будинках  до категорії житлових).
Системний аналіз нормативних актів, що регулюють питання переведення будинків в житлові, приводить до логічних висновків: 1) місцева рада не може вимагати від заявника інші документи, ніж ті, що передбачені постановою; 2) у випадку, якщо при переведенні будинку потрібна додаткова інформація, місцева рада, враховуючи що їй передані повноваження по веденню держаних реєстрів прав та здійсненню архбудконтролю, в змозі (або навіть зобов’язана) самостійно отримати необхідні довідки; 3) місцева рада не вправі змінити встановлений Кабміном порядок переведення дачних (садових) будинків в житлові, в тому числі шляхом обтяження громадян обов’язком збирати та подавати документи, які не передбачені постановою. Зрештою, постанова не уповноважує органи місцевого самоврядування  розробляти власні (регіональні) правила зміни статусу дачних (садових) будинків.
Ще одна проблема, яку потрібно буде вирішувати людям в процесі переведення чи після нього – це зміна цільового призначення земельної ділянки під дачним (садовим) будинком. Адже попередньо вона виділялася для садівництва чи дачного будівництва. Коли і як має змінюватися призначення ділянки Кабмін нічого не написав. Але земельне питання є вторинним, на стадії переведення  дачного будинку в житловий воно взагалі не повинне підніматися. А після переведення потрібно буде звертатися з відповідною заявою  про зміну цільового призначення до місцевої ради.
Неякісний нормативний акт Кабінету Міністрів України породив більше запитань ніж відповідей. Але попри це місцеві ради все ж таки приймають рішення про переведення дачних і садових будинків в жилі.
Мешканці дач та садових будинків поки що не спішать скористатися можливістю змінити статус таких будинків. Причин для цього немало. Хтось не хоче втягуватися в паперову тяганину, хтось не має коштів. А хтось не бачить сенсу щось міняти, оскільки десятиріччями користується дачею чи садовим будинком навіть без документів на них.
На нашу думку, поки є така можливість переведення потрібно робити. Невідомо як зміниться законодавство завтра. Не варто залишати дітям проблеми, які повинні були вирішити батьки.

Олександр Степанюк, адвокат, кандидат юридичних наук.